Небольшие комплексы районного масштаба будут востребованы даже на фоне общего падения посещаемости ТРЦ, уверены эксперты
В 2023 г. в Петербурге и пригородах планируется ввести в эксплуатацию 122 500 кв. м новой торговой недвижимости, подсчитали аналитики консалтинговой компании IPG.Estate. Речь идет о четырех новых торговых центрах. На III квартал запланирован ввод ТРЦ «Экопарк» в Мурино общей площадью 24 500 кв. м и интерьерно-мебельный центр «Мöбельбург» (30 000 кв. м) в Красносельском районе. В IV квартале ожидается ввод ТРК «Небо» на границе города и Ленобласти (Мурино) общей площадью 38 000 кв. м, а также второй очереди ТК «Парнас сити» в Выборгском районе (30 000 кв. м).
В прошлом году в городе был введен только один крупный объект торговой недвижимости – ТРК «Прометей» на проспекте Просвещения (27 000 кв. м). Активность девелоперов в этом сегменте начала снижаться после 2020 г.: если первый год было введено 172 000 кв. м, в 2021 г. – только 47 500 кв. м.
Аналитики IPG.Estate прогнозируют, что девелопмент в сегменте торговой недвижимости будет смещаться в сторону районных и микрорайонных торговых центров площадью не более 20 000 кв. м. Крупные форматы торговли сейчас подвержены максимальному риску с точки зрения заполняемости, подчеркивают они. Поэтому в среднесрочной перспективе новые объекты такого формата вряд ли появятся на рынке Петербурга. В 2022 г. по сравнению с 2021 г., по их оценкам, посещаемость крупных ТЦ упала на 25%, в то время как в сегменте районных и микрорайонных проектов показатель не изменился. Уровень вакантных площадей в ТЦ за 2022 г. вырос до 9% (на 3 п. п.), а в премиальном сегменте до 12% (на 10 п. п.).
Опрошенные изданием эксперты считают, что запланированные к вводу в 2023 г. объекты с учетом выбранных локаций окажутся востребованными, но в конечном итоге их эффективность будет зависеть от выбора арендаторов. Генеральный директор консалтинговой компании в сфере недвижимости IDEM Екатерина Гресс полагает, что объекты площадью около 30 кв. м в текущих условиях будет непросто реализовать: «Сейчас в наиболее популярных городских ТЦ освободились площади, именно они могут быть интересны крупным ритейлерам». Гресс добавляет, что районные ТЦ больше тяготеют к товарам повседневного спроса и дисконту (например, Fix price, Familia и др.). Но в таком формате в основном востребованы объекты меньшей площади.
Партнер «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников рассказал изданию, что концепции объектов в Мурино («Экопарк» и «Небо») предполагают наличие магазинов модной одежды. «Как правило, этот сегмент неохотно заходит в районы и микрорайоны, но учитывая плотную застройку, в Мурино это вполне может быть востребовано», – считает он, уточняя, что интерес к объектам уже проявляют федеральные ритейлеры, занимающиеся продажей одежды. «При гибком подходе к переговорам с арендаторами в части стоимости аренды успех будет гарантирован», – резюмировал участник рынка.
Как рассказали в компании Nikoliers, в 2022 г. ряд российских брендов уже скорректировал планы по развитию. Melon Fashion Group (бренды Befree, Zarina, Love Republic, Sela), а также Lime и Kari увеличили размеры своих магазинов и ассортиментную матрицу. В целом в прошлом году в городских ТЦ окрылись около 150 новых магазинов, 46% из них пришлись на одежду и обувь. Наиболее активно свое присутствие расширяли бренды Befree, Familia, Mexx, Gerry Weber, рассказали изданию в пресс-службе консалтинговой компании.
Что касается второй очереди проекта «Парнас сити», то, по мнению экспертов, его успех будет во многом зависеть не только от наполнения, но и от особенностей проектирования. Ступников отмечает, что из-за архитектурных особенностей объекта первая очередь комплекса была заполнена только на 70%. Тем не менее эксперт считает, что такая локация, как Парнас в любом случае обеспечит поток покупателей, а объект может стать классическим микрорайонным ТЦ в формате «у дома» с товарами повседневного спроса.
Региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева полагает, что районные ТЦ на Парнасе и в Мурино будут востребованы при наличии актуальной рыночной концепции для проживающей там целевой аудитории: «Причем малоформатные ТЦ – это еще и объекты инфраструктуры, поэтому важно их правильно планировать и строить в новых жилых районах». Более сложной, по мнению эксперта, может быть реализация мебельного салона «Мöбельбург» в Красносельском районе.
«Рынок специализированных мебельных центров в Санкт-Петербурге насыщен. В 2021 г. открылся крупный мебельный центр «Кубатура» во Фрунзенском районе, в 2018 г. – «Богатырь» в Приморском. Состав во всех мебельных центрах города примерно одинаковый, и новый торговый центр на юго-западе может столкнуться со сложностями при поиске арендаторов», – уточнила она.